Na co si dát pozor, než si pronajmu byt či dům

Natálie Bražinová, aktualizováno 11/2023

Ačkoli Češi obecně tíhnou k tomu bydlet ve vlastním, poslední doba tomu příliš nenahrává, ať už je to způsobeno nedostatkem bytů nebo vysokými úrokovými sazbami u hypoték. Stále více lidí se uchyluje k bydlení v nájmu. 

Základem pro úspěšný nájem je správně sepsaná a vyvážená nájemní smlouva. Je však velký rozdíl, pokud se podíváme na nájemní vztah z pohledu pronajímatele nebo z pohledu nájemce (dle dřívější terminologie “nájemníka”). Jako nájemce byste měli vědět, co po pronajímateli můžete požadovat, co vám pronajímatel smí nebo nesmí zakázat a jaká jsou jsou obecně vaše práva. V nájemním vztahu je totiž nájemce tou slabší stranou a zákon se ho proto snaží více (či méně) ochránit. 

Je standardem, že text nájemní smlouvy připraví nebo nechá připravit pronajímatel sám nebo prostřednictvím realitní kanceláře. Pokud ale chcete mít klidné spaní, nechte si smlouvu zkontrolovat advokátkou/advokátem. 

Potenciálního pronajímatele si prověřte 

Než se vůbec vrhnete k řešení nájemní smlouvy, nájemcům doporučuji si pronajímatele prověřit. Buďte si jisti, že on to samé udělá s vámi. Primárně jako nájemce potřebujete mít jistotu, že osoba, která vám nemovitost chce pronajmout, je jejím skutečným, popř. jediným vlastníkem. To zjistíte z bezplatného nahlížení do katastru nemovitostí (https://nahlizenidokn.cuzk.cz/). Zde jen upozorňuji, že tento náhled má jen informativní charakter a je proto lepší si pořídit podrobnější výpis, který získáte buď přímo na katastrálním úřadě nebo na kontaktním místě Czech Point (za poplatek v řádech stokorun), jakož i nás advokátek/advokátů.

Rovněž klientům doporučuji si ověřit, že vlastník bytu či domu není v exekuci, a to v centrální evidenci exekucí (https://www.ceecr.cz/). Za tuto informaci sice zaplatíte poplatek (v řádech desítek korun), ale vyhnete se tomu, že do vámi pronajatého bytu či domu dorazí exekutor a zabaví vaše osobní věci. Přístup do tohoto rejstříku opět mají mj. advokátky/advokáti. 

Nájem nebo podnájem

Velmi často se setkávám s tím, že lidé, kteří nebydlí ve svém, nemají jasno, jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem. Z pohledu nájemce je přitom značný. V případě nájmu přenechává byt nebo dům nájemci k užívání přímo jeho vlastník a nájemce je tak ze zákona chráněn. Avšak podnájem je závislý na nájmu, jelikož podnajímatel je ten, který sám má nemovitost v nájmu a přenechává ji dále do podnájmu podnájemci. Typicky to bývá u spolubydlení studentů, kdy je nájemní smlouva sepsána jen mezi jedním z nich a vlastníkem bytu. Tento student, který figuruje v nájemní smlouvě jako nájemce pak uzavírá s podnájemníkem (např. dalším studentem) podnájemní smlouvu pokoje. To samé platí v případě družstevních bytů, kde lidé byt nevlastní, ale mají jen podíl na bytovém družstvu a oni sami si byt od družstva pronajímají a třetí osobě byt pak mohou pouze podnajmout. 

Měli byste vědět, že pokud sámi v bytě bydlí, není k podnájmu zapotřebí souhlasu vlastníka. Pokud tam však nebydlíte, zde již souhlas vlastníka bytu bude zapotřebí. 

Jak jsem již upozorňovala, lidé v nájmu mají větší práva než je tomu u podnájmu. Podnájemní smlouva je totiž svázána s nájemní smlouvou a pokud nájemní smlouva zanikne, zanikne automaticky i podnájemní smlouva. U podnájmu proto klientům vždy doporučuji nájemní smlouvu vidět. Nájemce a pronajímatel sice nemají povinnost vám ji ukázat, nicméně doporučovala bych si alespoň vyžádat potvrzení o její existenci. Další zásadní změnou oproti nájemní smlouvě je, že podnájemní smlouvu lze vypovědět i bez udání důvodu. V neposlední řadě, pokud byste na úřadě chtěli v bytě nahlásit své trvalé bydliště, musíte mít souhlas vlastníka bytu. 

Poslední dobou se stává, že pronajímatelé pronajmou byt osobě blízké, která ho pak podnajme třetí osobě. Pronajímatel tak chce odvrátit problémy s neplatícím nájemcem, kterého není jednoduché vystěhovat. Nicméně pokud vám pronajímatel bude nabízet podnájemní smlouvu, měli byste být obezřetní. I když se to může ze strany pronajímatele zdát pochopitelné, jedná se o obcházení zákona.

Nájemní smlouva písemně?

Zákon sice stanoví, že nájemní smlouva musí mít písemnou formu, nicméně pokud by se tak nestalo, může se neplatnosti dovolat pouze nájemce (nikoli pronajímatel). Jakmile tedy nájemce uhradí první nájemné a pronajímatel peníze přijme, je smlouva uzavřena, i když na to neexistuje papír. S tím souvisí i to, že pokud nemáte ve smlouvě výslovně sjednáno, na jak dlouho ji uzavíráte, je automaticky uzavřena na dobu neurčitou. Přitom nájemce, který řádně platí nájem, není vůbec jednoduché vypovědět. Je tak mylná představa některých pronajímatelů, že “ústně sjednaný nájem” jednoduše a rychle ukončí. 

I když tedy nemáte s pronajímatelem žádnou smlouvu, jste stále chráněni zákonem. To platí i v případě, že platíte nájemné někomu, kdo nemá právo byt pronajímat. Pokud jste v dobré víře platili nájemné alespoň tři roky, považuje se nájemní smlouva za uzavřenou.

Co budete platit

Nejvyšší položkou pro nájemce je nájemné, které je nejčastěji sjednáno jako pevná částka. Ve smlouvě by mělo být uvedeno, kdy máte platit (ze zákona je nájem splatný nejpozději do 5. dne měsíce), za jaké období (ze zákona se počítá měsíc, ale můžete sjednat i delší období), jaké prostory máte k dispozici (sklep, garážové stání, předzahrádku apod.) a kam máte peníze platit (hotově nebo na účet).

Vždy doporučuju uvést přesnou výši nájemného přímo ve smlouvě. Pokud tak neučiníte, neznamená to, že byste mohli bydlet zdarma, ale měli byste platit nájemné ve výši obvyklé v daném místě pro nájem obdobného bytu či domu. Představy vaše a pronajímatele se přitom mohou značně rozcházet. Je však třeba říci, že onu obvyklou výši bude případě sporu prokazovat pronajímatel (obvykle minimálně třemi nájemními smlouvami obdobných bytů či znaleckým posudkem). 

Další platby, které jste jako nájemce povinen hradit, jsou platby spojené s užíváním bytu či domu (za služby, energie, vodu). Tyto lze stanovit paušální částkou nebo zálohami, které je pronajímatel povinen následně vyúčtovat a vy buď doplatíte nebo vám peníze vrátí. Platby mohou být zahrnuty i do výše nájemného, pak je třeba uvést jejich výši a co obsahují. Pokud chcete mít přehled, jestli platíte povídající částku, doporučuji si vyžádat vyúčtování jednotlivých služeb. To by vám měl pronajímatel dle zákona doručit nejpozději čtyři měsíce od konce zúčtovacího období (obvykle do 30.4.). Jestliže pronajímatel nesplní tuto povinnost, je povinen vám zaplatit pokutu ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení (resp. ve výši sjednané ve smlouvě). 

A co s platbou do fondu oprav nebo pojištění domu? Tyto poplatky by vám neměly být účtovány, jelikož z těchto služeb nemáte bezprostřední prospěch. Pokud ale jsou účtovány skrytě, tedy jako součást celkové ceny nájemného, nemáte příliš mnoho možností, jak se bránit.

Jako nájemce vás jistě zajímá, jak je to se zvyšováním nájmu. Jednostranně vám pronajímatel může nájemce zvýšit jen za předpokladu, že si to přímo v nájemní smlouvě sjednáte, a to pevnou částku, procentuálně nebo např. o výši inflace (tzv. inflační doložka). Tyto doložky jsou zejména v současné době velmi oblíbené, nicméně často jsou sepsány neurčitě a v takovém případě jsou neplatné, tj. jako kdyby ve smlouvě nebyly. Zvyšování přitom může probíhat na každoroční bázi, případně může být sjednáno delší časové období (nikoliv však kratší). Nejčastěji Pronajímatelé uzavírají nájemní smlouvu na dobu určitou (např. na jeden rok) s tím, že při prodloužení smlouvy vám předloží dodatek ke smlouvě, ve které se nájem zvyšuje. Pak je jen na vás, zda novou výši nájmu akceptuje nebo zda se bude chtít stěhovat. V případě smluv na dobu neurčitou doporučuji dohodnout si podmínky zvyšování nájemného již v samotné smlouvě. Pokud takové ujednání chybí, neznamená to, že by pronajímatel nemohl nájem zvyšovat. Nicméně jeho možnosti jsou omezeny zákonem, a to pouze na hladinu obvyklého nájemného v dané lokalitě, avšak procentní navýšení nájemného musí odpovídat maximálně 20 % z nájemného za poslední tři roky. Pokud byste s navýšením nesouhlasili, může následně pronajímatel zvýšení nájemného vymáhat soudně (že je ve vaší lokalitě vyšší nájemné, než platíte, musí prokázat pronajímatel; to učiní např. znaleckým posudkem nebo třemi nájemními smlouvami z okolí).

V neposlední řadě po vás pronajímatel může požadovat složení tzv. jistoty (kauce). Ta pro pronajímatele představuje pojistku pro v případech jako jsou nedoplatky na nájemném či službách, popř. pro uhrazení škody vzniklé v důsledku chování nájemce na vybavení bytu či domu. Její výše však nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (tj. částku nájmu bez poplatků za služby). Tato kauce se pak vrací při skončení nájmu, pokud si ve smlouvě nedomluvíte delší lhůtu. Zde bych chtěla upozornit na to, že v současné době pronajímatelé nemusí mít kauci na speciálním účtu, ale v podstatě si s ní mohou dělat co chtějí. To však sebou nese povinnost při vracení kauce nájemci zaplatit rovněž zákonné úroky, na což pronajímatele ve většině případů zapomínají.

Je třeba upozornit, že je-li kauce sjednaná v maximální možné výši, tedy v již zmíněném trojnásobku měsíčního nájmu, nemůže po vás pronajímatel již požadovat žádnou smluvní pokutu za porušení povinností z nájemní smlouvy. A to i v případě, že by byla v nájemní smlouvě sjednaná zvlášť. Nicméně pokud by pronajímatel například požadoval kauci pouze ve výši jedné měsíční platby, mohl by si navíc sjednat ještě smluvní pokutu za porušení vašich povinností ve výši dvou měsíčních nájmů.

Na jak dlouho

Dále se v nájemní smlouvě uvádí, na jak dlouho se uzavírá, tj. buď na dobu neurčitou nebo na určitý časový úsek, minimálně však na 6 měsíců. V případě, že tento údaj chybí, dle zákona se smlouva automaticky považuje za uzavřenou na dobu neurčitou, což je pro nájemce nejlepší možná varianta.

Co kdo musí

Nejdůležitější, avšak zároveň nejsložitější částí nájemní smlouvy bývá stanovení práv a povinností jak nájemce, ale i pronajímatele. Základní povinností nájemce je bezpochyby pravidelné placení nájemného a souvisejících plateb. Nájemce dále zajišťuje běžnou údržbu bytu či domu (udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání) a provádí drobné opravy. Co to ale je ta drobná oprava? Taková, jejíž náklad nepřesáhne 1.000,- Kč. Pokud by však vynaložený součet nákladů za drobné opravy přesáhl v kalendářním roce částku 100 Kč/m² podlahové plochy bytu či domu, takové opravy je povinen hradit pronajímatel.

Povinnosti z nájemní smlouvy ale vyplývají i pronajímateli. Základní z nich je povinnost udržovat po dobu nájmu byt či dům ve stavu způsobilém k užívání. Sem se řadí především zabezpečení dodávek vody, elektřiny či tepla, případné nahrazení nefunkčních spotřebičů či jiného zařízení, jehož závady znemožňují užívání bytu či domu.

Co vám pronajímatel nemůže zakázat

Často se setkávám s tím, že pronajímatelé v nájemní smlouvě pro nájemce uvádějí spousty zákazů a za jejich porušení stanoví smluvní pokutu. Spousta z nich je ale neplatných a vy se jimi tak nemusíte řídit. 

Klasicky se jedná o to, že pronajímatelé si nepřejí, aby si nájemce v jejich nemovitosti zřídil trvalé bydliště. Nicméně jakmile má nájemce v ruce podepsanou nájemní smlouvu, zajde si s ní na příslušný úřad a zřídí si trvalé bydliště, aniž by pronajímatele musel žádat o souhlas či mu to jakkoli oznamoval. Důvodů pro zřízení trvalého bydliště přitom může být několik, a to od účasti u voleb, získání sociálních dávek či přihlášení k praktickému lékaři.

Jiná situace by nastala, kdybyste si na adrese svého nájmu chtěli zřídit místo svého podnikání. K takovému kroku již potřebuje písemný souhlas pronajímatele.

Pronajímatelé pravidelně již v inzerátu uvádějí zákaz bydlení s domácím mazlíčkem. Ani to vám však nikdo zakázat nemůže. Jako domácího mazlíčka bereme např. kočičky či akvarijní rybičky. Ve chvíli, kdy se s vámi do pronajatého bytu přestěhuje miniprasátko, dobrman, nebo dokonce jedovatý had, zde už dávejte pozor. Zákon říká, že chov mazlíčka nesmí způsobovat obtíže nepřiměřené poměrům v domě pronajímateli či ostatním obyvatelům domu. Navíc pokud chov zvířete vyžaduje potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, je nájemce povinen pronajímateli tyto náklady nahradit. Pro vaši představu, pokud bydlíte v bytě, který se nachází v tichém domě a váš mazlíček je neukázněný pes, který neustále štěká, mohou být ostatní ohroženi nejen hlukem, ale i případnou agresivitou takového psa. V tom případě vám pronajímatel může chov takového mazlíčka zakázat s tím, že ostatní obyvatele domu obtěžuje nad míru přiměřenou poměrům.

Mezi další hojně využívané zákazy je zákaz kouření. I v případě tohoto zákazu je to jako kdyby ve smlouvě nebyl. Takže kouřit sice můžete, avšak pokud v bytě zůstanou viditelné/cítitelné známky po kouření, může po vás pronajímatel požadovat nápravu nebo finanční kompenzaci v hodnotě oprav bytu samotného nebo náhrady či výměny vybavení a nábytku.

Dále vám pronajímatel nemůže určovat, koho si do své pronajaté domácnosti pozvete. Dle zákona si můžete v bytě přijímat jakoukoli návštěvu. Na druhou stranu mají vaše návštěvy povinnost chovat se slušně, nerušit ostatní obyvatele domu a nepoškozovat zařízení bytu či domu. Určitě vás zajímá, co se považuje za návštěvu a co už bude trvalé bydlení. Rozhodující je, jak dlouho se daná osoba v bytě zdržuje. Uvádí se, že pokud doba pobytu přesáhne dva měsíce, jedná se o trvalé bydlení. Pokud tedy chcete mít v bytě někoho déle než dvě měsíce, měli byste to nahlásit svému pronajímateli. Výjimkou je situace, kdy se jedná o tzv. osobu blízkou (tj. váš manžel, rodiče či vaše dítě), kdy souhlas pronajímatele nepotřebujete. Avšak bez ohledu na vaše vztahy, nemůže v bytě bydlet takový počet osob, který by byl neúnosný z hlediska požadavků hygieny i komfortu.

A pokud v bytě či domě trvale bydlíte, nemůžete vám váš pronajímatel ani zakázat jej podnajmout. Pokud však v bytě sami trvale nebydlíte, můžete dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

Nemovitost převezměte jen po podpisu předávacího protokolu

Předávací protokol sice není povinnou náležitostí nájemní smlouvy, avšak jeho kompletním a správným sepsáním můžete předejít budoucím sporům. Málokdy si totiž budete pronajímat byt, který je zcela bez chybičky. Je proto důležité zaznamenat, kdo, co, komu a hlavně v jakém stavu předal. V případě, že energie nebudete převádět na sebe, zejména správně opiště stavy měřidel, abyste předešli sporům o to, kdo co má za energie zaplatit. 

Do protokolu si tedy minimálně zaznamenejte obecný popis bytu či domu a jeho stavu, soupis vybavení (nábytku a spotřebičů) a jeho stavu, stavy měřidel (elektroměr, vodoměr, plynoměr) a počty klíčů, které od pronajímatele obdržíte. 

Pronajímatel může pronajatý byt či dům kontrolovat 

Pronajímatel je samozřejmě oprávněn kontrolovat stav své nemovitosti, avšak musí vás na to předem upozornit. Ideální je si tyto kontroly konkretizovat již v nájemní smlouvě, a to tak, že bude stanoveno, jak často má právo nemovitost kontrolovat a jak moc dopředu je povinen vám to ohlásit. Bez vašeho souhlasu přitom do předmětu nájmu pronajímatel vstupovat nemůže. Výjimkou jsou pouze situace, kdy bezprostředně hrozí škoda, např. havárie vody. 

Prodej pronajatého bytu

Ani v případě, že se váš pronajímatel rozhodne byt či dům, který máte pronajatý, prodat, neznamená to, že váš nájem automaticky skončí. Právě naopak. Pronajímatel ani nový vlastník bytu nemá právo váš nájem vypovědět jen proto, že má dojít nebo už došlo ke změně vlastnictví. I kdyby tak bylo v nájemní nebo jiné smlouvě stanoveno, je takové ustanovení neplatné. To znamená, že nájemní vztah trvá nadále za dohodnutých podmínek, pouze dochází ke změně na straně pronajímatele. Avšak pozor, pro nového vlastníka nejsou závazná ta ujednání, která nejsou v zákoně. Typicky se může jednat o automatické prodloužení nájmu, smluvní pokuty či povinnost pronajímatele provádět běžnou údržbu aj. Nicméně pokud nový vlastník bytu či domu o sjednaných povinnostech věděl, a přesto nemovitost koupil, pak je vázán i původně sjednanými právy a povinnostmi vyplývajících z nájemní smlouvy. Jiná by však byla situace, že nový vlastník o nájmu vůbec nevěděl, například proto, že jej původní vlastník v kupní smlouvě ujistil, že byt či dům není pronajat. V takovém případě má nový pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem. To samé by platilo pro vás jako nájemce. Ve chvíli, kdy jste o prodeji nevěděli, máte možnost smlouvu vypovědět do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděli.

Ráda Vám pomohu

Stejně vám jde z toho hlava kolem? Neváhejte mě kontaktovat, ráda vám vše dopodrobna vysvětlím, nájemní smlouvu připravím či zkontroluji. Jakékoli požadavky týkající se nájemních vztahů můžeme vykomunikovat i na dálku.