Na co si dát pozor, když pronajímám byt či dům

Natálie Bražinová, aktualizováno 11/2023

Vlastníte nemovitost, kterou chcete pronajmout? Základem pro úspěšný nájem je správně sepsaná nájemní smlouva. Často se však setkávám s tím, že pronajímatel si stáhne  vzor nájemní smlouvy z internetu, který si dle svého nejlepšího vědomí doplní a upraví. Na první pohled se takový vzor může zdát jako lákavý způsob, jak ušetřit čas a peníze. Nicméně neprávník nemusí být schopen ve smlouvě identifikovat právní nedostatky nebo chybná ustanovení, která mohou vést až k neplatnosti smlouvy. Takže to, co se na začátku zdálo jako úspora, ve finále může stát spousty hodin a desítky tisíc korun navíc. Níže jsem proto shrnula alespoň základní věci, na které je nezbytné si při uzavírání nájemní smlouvy dát pozor. 

Potenciálního nájemce si prověřte 

Úplným základem, než se vůbec pustíte do sepisování nájemní smlouvy, je důkladné prověření potenciálního nájemce (dle předchozího občanského zákoníku se používal pojem nájemník). S kým máte tu čest, si můžete samozřejmě zjistit na sociálních sítích (Facebook, LinkedIn, Instagram či Twitter). Tam můžete vypátrat například to, zda je zaměstnán nebo jestli například holduje cigaretám. Co na sítích ale nezjistíte, je, zda má nájemce dluhy. Podívejte se proto minimálně do insolvenčního rejstříku (https://isir.justice.cz/isir/common/index.do) a do centrální evidence exekucí (https://www.ceecr.cz/). Navíc i v České republice se již stává standardem, že pronajímatelé po svých nájemcích požadují reference od předchozích pronajímatelů. Rovněž není od věci se zeptat, jakou má nájemce motivaci k hledání nájmu. To může být pro vás ukazatelem, zda se jedná o dlouhodobého nájemce nebo zda si za nějakou dobu kolečko hledání nájemce zopakujete. 

Nájem nebo podnájem

Pronajímatelé často zaměňují z jejich pohledu jen “právní termíny” nájem a podnájem. Jedná se přitom o dva rozdílné vztahy, které mají v zákoně zcela jinou právní úpravu. Na úvod si to tedy pojďme v krátkosti vysvětlit, abyste věděli, zda jste skutečně pronajímatelem nebo podnajímatelem. Nájemní smlouvou přenechává byt nebo dům nájemci k užívání přímo jeho vlastník. Kdežto podnájem je závislý na nájmu, jelikož podnajímatel je ten, který sám má nemovitost v nájmu a přenechává ji dále do podnájmu podnájemci. 

Zde je zapotřebí upozornit, že pokud chcete “pronajímat” družstevní byt, vždy se bude jednat o podnájem. Byt jako takový totiž nevlastníte, jste pouze členem družstva, které byt vlastní a vy máte pouze výhradní právo na uzavření nájemní smlouvy na příslušný byt. Pokud budete chtít podnajímat celý družstevní byt, budete vždy potřebovat souhlas družstva. Souhlas potřebovat nebudete, pokud v bytě sami bydlíte a chtěli byste podnajmout pouze jeho část (např. pokoj). 

Nájemní smlouva jedině písemně 

Kdo, co, komu 

Ve chvíli, kdy byt vlastníte a vybrali jste si svého budoucího nájemce, je čas na sepsání nájemní smlouvy. To vyžaduje nejen znalost základních náležitostí, ale také porozumění toho, co je v nájemní smlouvě možné a co naopak ne.

Základem je správně identifikovat, kdo jsou smluvní strany, tj. pronajímatel a nájemce. Ačkoli se to může zdát jako obyčejná administrativa, jejich nesprávná identifikace může způsobit neplatnost nájemní smlouvy. Osobu pronajímatele a nájemce proto definujte minimálně celým jménem, datem narození/rodným číslem a trvalým bydlištěm, resp. u právnické osoby jejím obchodní firmou, IČ a sídlem. 

Dále je třeba co nejkonkrétněji popsat nemovitost, kterou pronajímáte. U bytu to bude uvedením adresy, na které se byt nachází, číslo bytové jednotky, číslo parcely, na které stojí dům, ve kterém se byt nachází, katastrální území a obec včetně listu vlastnictví, na kterém jsou tyto věci zapsány. Všechny tyto údaje jsou přístupné z bezplatného nahlížení do katastru nemovitostí (https://nahlizenidokn.cuzk.cz/). Extra pozor si pak dávejte, pokud pronajímáte jen část nemovitosti. Tam je zapotřebí přesně uvést, o jaké místnosti jedná, nejlépe s přiložením plánku konkrétních prostor. 

Za kolik

Většinou je nájemné sjednáno jako pevná částka, kterou nájemce pronajímateli platí předem na každý měsíc nebo na jiné sjednané období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období (nebyl-li sjednán den pozdější). Vždy doporučuju uvést přesnou výši nájemného přímo ve smlouvě. Pokud tak neučiníte, neznamená to, že vaši nemovitost pronajímáte zdarma, ale máte nárok na nájemné ve výši obvyklé v daném místě pro nájem podobného bytu či domu. Co je obvyklé, však v případě sporu, budete prokazovat vy. 

Další platby, které vám nájemce bude hradit, jsou platby spojené s užíváním bytu či domu (za služby, energie, vodu). Tyto lze stanovit paušální částkou nebo zálohami, které budou následně vyúčtovány a nájemce vám buď doplatí nebo vy mu peníze vrátíte. Platby mohou být zahrnuty i do výše nájemného, pak je třeba uvést jejich výši a co obsahují. Pokud se bude jednat o dlouhodobého nájemce, doporučuju převést energie na nájemce, což vám ve finále může ušetřit dohady o vyúčtování přeplatků a nedoplatků. 

A co s platbou do fondu oprav? Ta by neměla být nájemci účtována, jelikož z ní nájemce nemá bezprostřední prospěch. Často proto pronajímatelé platbu do fondu oprav zahrnou do celkové ceny nájemného.

Jako pronajímatele vás jistě zajímá, jak je to se zvyšováním nájmu. Jednostranně můžete nájem zvyšovat jen za předpokladu, že si to přímo v nájemní smlouvě sjednáte. Můžete si tak s nájemcem domluvit navýšení nájemného pevnou částku, procentuálně nebo např. o výši inflace v tzv. inflační doložce. Tyto doložky jsou v současné době velmi oblíbené, nicméně taky bývají docela často neplatné. Aby vám tedy taková doložka fungovala, je zapotřebí, aby doložka byla sepsána dostatečně určitě (datum zvýšení; proces, jak k navýšení dochází; konkrétní inflační ukazatel, o který má být nájem navýšen). Zvyšování přitom může probíhat na každoroční bázi, případně může být sjednáno delší časové období (nikoliv však kratší). Pronajímatel rovněž může uzavírat nájemní smlouvu na dobu určitou (např. na jeden rok) s tím, že při prodloužení smlouvy nájemci předloží dodatek ke smlouvě, ve které se nájem zvyšuje. Pak je jen na nájemci, zda novou výši nájmu akceptuje nebo zda se bude chtít stěhovat. V případě smluv na dobu neurčitou doporučuji dohodnout si podmínky zvyšování nájemného již v samotné smlouvě a vyhnout se tak nepříjemným jednáním o zvyšování nájmu. Pokud tak neučiníte, neznamená to, že byste nájem zvyšovat nemohli. Nicméně vaše možnosti jsou omezeny zákonem, a to pouze na hladinu obvyklého nájemného v dané lokalitě, avšak procentní navýšení nájemného musí odpovídat maximálně 20 % z nájemného za poslední tři roky. Pokud by nájemce s navýšením nesouhlasil, můžete zvýšení nájemného vymáhat soudně (že je ve vaší lokalitě vyšší nájemné, než vám platí váš nájemce, musíte prokázat vy; to učiníte např. znaleckým posudkem nebo třemi nájemními smlouvami z okolí).

V neposlední řadě po nájemci můžete požadovat složení tzv. jistoty (kauce). Ta pro vás představuje pojistku pro řadu nepříjemných situací jako jsou nedoplatky na nájemném či službách, popř. pro uhrazení škody vzniklé v důsledku chování nájemce na vybavení bytu či domu. Její výše však nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (tj. částku nájmu bez poplatků za služby). Tato kauce se pak vrací při skončení nájmu, pokud si pronajímatel s nájemcem nedomluví delší lhůtu. Zde bych chtěla upozornit na to, že v současné době pronajímatelé nemusí mít kauci na speciálním účtu, ale v podstatě si s ní mohou dělat co chtějí. To však sebou nese povinnost při vracení kauce nájemci zaplatit rovněž zákonné úroky. Nechcete-li se na konci s nájemcem přetahovat o jejich výši, doporučuji si jejich výši vyjasnit  v nájemní smlouvě.

Je třeba upozornit, že je-li kauce sjednaná v maximální možné výši, tedy v již zmíněném trojnásobku měsíčního nájmu, nemůžete po nájemci již požadovat žádnou smluvní pokutu za porušení povinností z nájemní smlouvy. A to i v případě, že by byla v nájemní smlouvě sjednaná zvlášť. Nicméně pokud by pronajímatel například požadoval kauci pouze ve výši jedné měsíční platby, mohl by si navíc sjednat ještě smluvní pokutu za porušení povinností nájemce ve výši dvou měsíčních nájmů.

Na jak dlouho

Dále je v nájemní smlouvě důležité uvést, na jak dlouho ji uzavíráte, tj. buď na dobu neurčitou nebo na určitý časový úsek, minimálně však na 6 měsíců. V případě, že tento údaj neuvedete, dle zákona se smlouva automaticky považuje za uzavřenou na dobu neurčitou.

Co kdo musí

Nejdůležitější, avšak zároveň nejsložitější částí nájemní smlouvy bývá stanovení práv a povinností jak nájemce, tak pronajímatele. Základní povinností nájemce je bezpochyby pravidelné placení nájemného a souvisejících plateb. Nájemce dále zajišťuje běžnou údržbu bytu či domu (udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při užívání) a provádí drobné opravy. Co to ale je ta drobná oprava? Taková, jejíž náklad nepřesáhne 1.000,- Kč. Pokud by však vynaložený součet nákladů za drobné opravy přesáhl v kalendářním roce částku 100 Kč/m² podlahové plochy bytu či domu, jste takové opravy v bytě povinen hradit vy jako pronajímatel.

Povinnosti z nájemní smlouvy ale vyplývají i pronajímateli. Základní z nich je povinnost udržovat po dobu nájmu byt či dům ve stavu způsobilém k užívání. Sem se řadí především zabezpečení dodávek vody, elektřiny či tepla, případné nahrazení nefunkčních spotřebičů či jiného zařízení, jehož závady znemožňují užívání bytu či domu.

Co mohu nájemci zakázat

Často se setkávám s tím, že pronajímatelé v nájemní smlouvě pro nájemce uvádějí spousty zákazů a za jejich porušení stanoví smluvní pokutu. Nicméně po nějaké době zjistí, že nájemce zákazy nerespektuje, smluvní pokutu platit nehodlá a oni se nemají jak bránit. Proč tomu tak je? Ne všechno totiž nájemci máte právo zakázat. 

Klasicky se jedná o to, že pronajímatelé si nepřejí, aby si nájemce v jejich nemovitosti zřídil trvalé bydliště. To mu výslovně zakáží v nájemní smlouvě. Nájemce si je tam však stejně zřídí. Jakto? Jakmile má totiž nájemce v ruce podepsanou nájemní smlouvu, může si v pronajatém bytě či domě zřídit trvalý pobyt, aniž by vás musel žádat o souhlas či vám to jakkoli oznamoval. Má to dovoleno přímo ze zákona. Takže zákaz ze smlouvy je neplatný. K zařízení trvalého pobytu v místě nájmu totiž stačí pouze předložit příslušném úřadu nájemní smlouvu. Důvodů pro zřízení trvalého pobytu přitom může být několik, a to od účasti u voleb, získání sociálních dávek či přihlášení k praktickému lékaři.

Jiná situace by nastala, kdyby nájemce chtěl na adrese svého nájmu zřídit místo svého podnikání. K takovému kroku již potřebuje váš písemný souhlas.

Pronajímatelé dále již v inzerátu uvádějí zákaz bydlení s domácím mazlíčkem. Ani toto však svému nájemci zakázat nemůžete. Nemusíte se však obávat, že ve vámi pronajatém bytě může bydlet jakékoliv zvíře, které nájemce označí za domácího mazlíčka. Domácí mazlíček totiž není jen malinká kočička či akvarijní rybička. Může to být taky miniprasátko, dobrman, nebo dokonce jedovatý had. Zákon proto říká, že chov mazlíčka nesmí způsobovat obtíže nepřiměřené poměrům v domě vám či ostatním obyvatelům domu. Navíc pokud chov zvířete vyžaduje potřebu zvýšených nákladů na údržbu společných částí domu, je nájemce povinen vám tyto náklady nahradit. Pro vaši představu, pokud pronajímáte byt v tichém domě a váš nájemce si pořídí velkého psa, který neustále štěká a evidentně postrádá základní výcvik, mohou být ostatní ohroženi nejen hlukem, ale i případnou agresivitou takového psa. V tom případě můžete chov takového mazlíčka zakázat s tím, že ostatní obyvatele domu obtěžuje nad míru přiměřenou poměrům.

Mezi další hojně využívané zákazy je zákaz kouření. Pokud se vám tedy za nájemce podaří najít kuřáka a v bytě zůstanou viditelné známky, že zde někdo kouřil, můžete po nájemci požadovat nápravu nebo finanční kompenzaci v hodnotě oprav bytu samotného nebo náhrady či výměny vybavení a nábytku.

Jako pronajímatel ani nemáte možnost ovlivnit, koho si váš nájemce do pronajaté domácnosti pozve. Dle zákona si nájemce může v bytě přijímat jakoukoli návštěvu. Na druhou stranu mají návštěvy povinnost chovat se slušně, nerušit ostatní obyvatele domu a nepoškozovat zařízení bytu či domu. V praxi může být problém odlišit, zda se jedná o návštěvu, nebo již o osobu, která s nájemcem v bytě trvale žije. Rozhodující je, jak dlouho se daná osoba v bytě zdržuje. Uvádí se, že pokud doba pobytu přesáhne dva měsíce, jedná se o trvalé bydlení. V takovém případě nájemce váš souhlas potřebuje. Výjimkou je situace, kdy se jedná o takzvanou osobu blízkou (tj. manžel, rodiče nájemce či jeho dítě), kdy není souhlas zapotřebí. Avšak bez ohledu na vztah k nájemci nemůže v bytě bydlet takový počet osob, který by byl neúnosný z hlediska požadavků hygieny i komfortu.

A pokud váš nájemce v bytě či domě trvale bydlí, nemůžete mu ani zakázat jej podnajmout. Pokud však nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze s vaším souhlasem.

Nemovitost předávejte jen po podpisu předávacího protokolu

Předávací protokol sice není povinnou náležitostí nájemní smlouvy, avšak jeho kompletním a správným sepsáním můžete předejít budoucím sporům. Jedná se o písemný dokument podepsaný nájemcem a pronajímatelem. Zachycuje kdo, co, komu a v jakém stavu předal. 

Takový předávací protokol byl měl obsahovat obecný popis bytu či domu a jeho stavu, soupis vybavení (nábytku a spotřebičů) a jeho stavu, stavy měřidel (elektroměr, vodoměr, plynoměr) a počty klíčů, které nájemci předáte. 

Kontrola pronajatého bytu či domu 

Pronajímatel je samozřejmě oprávněn kontrolovat stav své nemovitosti, ale musí na to nájemce předem upozornit. Doporučuji si tedy kontroly konkretizovat již v nájemní smlouvě, a to tak, že stanovíte, jak často máte právo nemovitost kontrolovat a jak moc dopředu to jste nájemci povinni ohlásit. Bez souhlasu nájemce do předmětu nájmu pronajímatel vstupovat nemůže. Výjimkou jsou pouze situace, kdy bezprostředně hrozí škoda, např. havárie vody. 

Prodej pronajatého bytu

Pronajímatelé si často mylně myslí, že ve chvíli, kdy pronajatý byt či dům prodají, nájem automaticky skončí. Ve skutečnosti tomu ale tak není. Nájemní vztah přechází na nového vlastníka a ten vstupuje do práv a povinností pronajímatele z nájemní smlouvy. Pokud nový vlastník neměl možnost se se zněním nájemní smlouvy seznámit, trvá nájem jen v zákonných mezích. Pokud však nový vlastník nemovitosti neměl rozumný důvod pochybovat o tom, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nemovitost pronajata je a kdo je její nájemce.

Ráda Vám pomohu

Stejně vám jde z toho hlava kolem? Neváhejte mě kontaktovat, ráda vám vše dopodrobna vysvětlím. Nájemní smlouvu, popř. jakékoli jiné požadavky týkající se nájemních vztahů můžeme vykomunikovat i na dálku.