Na co dát pozor při koupi bytu, domu či pozemku

Natálie Bražinová, aktualizováno 11/2023

Koupě bytu, domu či pozemku je velkým krokem v životě každého člověka. Je to investice, která může mít zásadní dopad jak naše finance, tak na životní styl. Převod vlastnictví k nemovitostem však není bez rizika. Proto je důležité, abyste si při koupi nemovitosti dali pozor hned na několik věcí.

Kontrola právního a technického stavu nemovitosti

Úplným základem je důkladné prověření nemovitosti, kterou hodláte koupit. To primárně znamená, že potřebujete zjistit, zda osoba, která vám danou nemovitost chce prodat, je jejím skutečným, popř. jediným vlastníkem. Dále by na nemovitosti neměla váznout věcná práva cizích osob (zástavní práva, věcná břemena - např. babička prodávajícího má právo zde dožít, právo stavby - na pozemku má oprávnění někdo třetí postavit si dům aj.). Všechny zmíněné skutečnosti zjistíte z katastru nemovitostí. Tam můžete nahlédnout i bezplatně (https://nahlizenidokn.cuzk.cz/), avšak tento náhled má jen informativní charakter. Vždy proto doporučuji pořídit si podrobnější výpis, který získáte buď přímo na katastrálním úřadu nebo na kontaktním místě Czech Point (za poplatek v řádech stokorun), jakož i nás advokátek/advokátů.

Bohužel ani detailní výpis vám na 100% nezaručí, že vlastník zapsaný v katastru nemovitostí je skutečným vlastníkem dané nemovitosti. Mohlo se totiž stát, že převodní smlouva, na základě které byl současný vlastník zapsán, je neplatná. Proto doporučuji vždy zkontrolovat i tuto převodní smlouvu (kupní, darovací aj.). I zde jsme schopni vám pomoci my advokátky/advokáti, jelikož si danou smlouvu sami obstaráme a řekneme vám, zda je v pořádku. Rovněž není od věci si ověřit, že prodávající není v insolvenci a/nebo proti němu není vedeno exekuční řízení. 

Stejně tak ne všechna práva třetích osob k nemovitosti musí být zapsaná v katastru nemovitostí. Klasicky se může jednat o vedlejší ujednání z kupní smlouvy (výhrada vlastnického práva, výhrada zpětné koupě, předkupní právo apod.). Ta přechází na nového vlastníka jen, pokud je mohl a měl zjistit nebo bylo-li tak sjednáno ve smlouvě, popř. tak stanoví zákon. Nejčastějším příkladem, kdy právo třetí osoby zavazuje nového vlastníka přímo ze zákona je nájemní vztah. Pokud však neměl rozumný důvod o tom pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, má právo vypovědět nájem do tří měsíců poté, co se dozvěděl, že nemovitost pronajata je a kdo je její nájemce. Všechny tyto věci je proto zapotřebí ošetřit v kupní smlouvě tak, že prodávající prohlásí, že nemovitost žádnou z uvedených vad nemá a pokud by to nebyla pravdu, máte možnost od smlouvy odstoupit, případně vám zaplatí smluvní pokutu. 

Rovněž není od věci zkontrolovat územní plán, zejména pokud chcete na pozemku stavět, ale rovněž abyste věděli, jak se v dané lokalitě bude vyvíjet zástavba, tj. zda vám vedle vaší nemovitosti do budoucna nepostaví např. několikapatrové business centrum. 

Zde doporučuji požádat o pomoc advokátku/advokáta, abyste skutečně měli jistotu, že nemovitost je zcela bez vad. Je zapotřebí rovněž zdůraznit, že údaje v katastru nemovitostí se mohou měnit každý den, a proto vždy při podpisu rezervační smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí kupní či kupní smlouvy mějte k dispozici co nejaktuálnější podrobný výpis z katastru nemovitostí. Můžete tím předejít nepříjemným zjištěním.

Výše uvedené však neplatí, pokud kupujete družstevní byt. V takovém případě totiž nekupujete bytovou jednotku, ale podíl v družstvu, které danou bytovou jednotku vlastní. Družstevní byty proto ani nejsou zapsány v katastru nemovitostí a spousta věcí při jejich koupi je tak odlišná. 

Kromě právního stavu je rovněž důležité zkontrolovat také technický stav nemovitosti. Ujistěte, že nemovitost je v dobrém stavu a že nemá žádné závady, které by mohly v budoucnu způsobit problémy. I na to existují odborníci, kteří vám s tím dokáží pomoci.

Cena nemovitosti

Při nákupu nemovitosti je důležité, abyste se s prodávajícím dohodli na smysluplné ceně. Cena nemovitosti by měla odpovídat jejímu stavu, lokalitě, rozměrům a v neposlední řadě poptávce v dané oblasti. Pokud nemáte představu o tom, v jaké cenové hladině se pohybují ceny podobných nemovitostí ve vámi vybrané lokalitě (a tím nemyslím nabídkové ceny na realitních portálech, ale ceny, za které se nemovitosti skutečně prodaly), i zde lze tyto informace zjistit z katastru nemovitostí. Pokud si tedy nejste jisti, jaká je správná cena, neváhejte se obrátit na advokátku/advokáta, které jsou schopni si sami opatřit, aby vám pomohli na základě kupních smluv podobných nemovitostí udělat o správné ceně představu.

Kupní smlouva jedině písemně

Ve chvíli, kdy máte jisto, že vámi vybraná nemovitost je bezvadná a jste spokojeni s kupní cenou, přichází na řadu “papírování”. Kupní smlouva je samozřejmě základem, ale většinou nebývá jedinou smlouvou, kterou je zapotřebí uzavřít. Kromě kupní smlouvy se při prodeji nemovitosti často uzavírá také smlouva o smlouvě budoucí kupní, ve které se prodávající a kupující dohodnou, že v budoucnu podepíší kupní smlouvu. Dále se zde strany zavazují splnit určité podmínky, za kterých bude možné kupní smlouvu uzavřít. Obvykle jde o závazky na straně kupujícího, jako je zajištění hypotečního úvěru a složení kupní ceny do úschovy. Mohou zde však být i závazky na straně prodávajícího, jako je odstranění právních vad nemovitosti (např. výmaz zástavního práva). Často je součástí smlouvy o smlouvě budoucí rovnou i text samotné kupní smlouvy. A zde je častý kámen úrazu. Zájemci o koupi nemovitosti již v současné době ví, že vždy je lepší si “smlouvu na nemovitost” nechat zkontrolovat advokátkou/advokátem. Nicméně se stává, že klient se na mě obrátí se zadáním o revizi kupní smlouvy, avšak již má s prodávajícím uzavřenou smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kde se již k zásadním podmínkám koupě zavázal, které bez souhlasu prodávajícího nezmění. Vždy si tedy nechejte zkontrolovat všechny smlouvy, které v souvislosti s koupí nemovitosti uzavíráte.  

Kupní smlouva na nemovitost přitom není dokument, který je neprávník schopen vytvořit podle vzoru na internetu. Každá nemovitost je totiž jiná. Při sestavování kupní smlouvy může číhat mnoho úskalí, které můžete snadno přehlédnout. Může to být ujednání o předání nemovitosti, specifikace převodu nebo případné smluvní pokuty. Nicméně je dobré vědět, co taková smlouva musí obsahovat a na co byste si měli dát pozor ať už při jednání s realitní kanceláří, kupujícím i vaší advokátkou/advokátem. 

Zákon pro kupní smlouvu na nemovitost vyžaduje písemnou formu a podpisy jak kupujícího, tak prodávajícího musí být na téže straně smlouvy a úředně ověřeny. Pokud prodávající není výlučným vlastníkem nemovitosti, ale nemovitost je např. se společném jmění manželů, je nezbytné, aby kupní smlouvu podepsali oba manželé. Písemný souhlas manžela prodávajícího je zapotřebí i v případě, že nemovitost má ve výlučném vlastnictví, ale společně s manželem v této nemovitosti bydlí. 

Co všechno k nemovitosti patří

Při koupi nemovitosti je důležité vědět, co všechno kupujete. Prodávající se totiž nemusí zabývat všemi detaily a může na vás zapomenout některé věci převést. Stává se, že s bytem zapomene převést podíl na společných částech domu či pozemku pod domem. U rodinných domů se pak stává, že prodávající zapomene převést část pozemku apod. Dávejte tedy pozor, zda nemovitost kupujete se vším, co vidíte, tj. např. dům s garáží či přístupovou cestou apod. V případě, že kupujete dům či pozemek, vždy si zkontrolujte katastrální mapu. Ta je opět přístupná v rámci bezplatného nahlížení do katastru nemovitostí. Uvidíte, zda stavby zakreslené katastrálním úřadem odpovídají realitě, zda je správně postaven plot nebo zda přístup k domu či pozemku vede přes obecní nebo soukromou cestu a jestli tedy budete mít bezproblémový přístup. 

S nemovitostí si automaticky kupujete její součásti a příslušenství. Součástí je vše, co k nemovitosti podle jeho povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím znehodnotila, tj. vnitřní instalace, podlahová krytina, okna, dveře apod. Pak je jsou tady věci, které nazýváme příslušenstvím, tj. věci, které jsou funkčně s nemovitostí spjaty, např. studny, septiky, plot aj. 

Co se týká samotného vybavení bytu jako je nábytek, osvětlení či spotřebiče, u těchto věcí automaticky k jejich převodu s nemovitostí nedochází. Pokud se tedy s prodávajícím dohodnete, že vybavení v nemovitosti ponechá, je zapotřebí je detailně ve smlouvě specifikovat.

Prohlášení prodávajícího

Jak jsem již upozorňovala výše, základem je koupit si nemovitost bez vad. Prodávající bytu by měl v kupní smlouvě prohlásit zejména, že:

• je vlastníkem nemovitosti a že má právo ji prodat,

• nemovitost je v dobrém stavu a že nemá žádné vady, které by mohly kupujícího ohrozit nebo mu způsobit škodu,

• nemovitost není zatížena žádnými zástavními právy, věcnými břemeny nebo jinými právními vadami,

• nemovitost není pronajata nebo jinak užívána třetí osobou,

• nemovitost je v souladu s územním plánem a že je možné ji použít k účelu, ke kterému je kupující kupuje.

Ve smlouvě by rovněž mělo být uvedeno, že pokud by některé z uvedených prohlášení bylo byť i jen částečně nepravdivé, jste jako kupující oprávněni od smlouvy odstoupit a prodávající je povinen vám zaplatit smluvní pokutu.

Pozor na smluvní pokuty

Smluvní pokuty jsou samostatnou kapitolou, na kterou je zapotřebí si dát velký pozor. Smluvní pokuta je totiž smluvní sankce, kterou se smluvní strany zavazují zaplatit v případě, že jedna ze stran poruší své povinnosti ze smlouvy. Stanovují se nejen pro prodávajícího, ale i pro kupujícího a je zapotřebí je správně nastavit, aby byly platné a případně vymahatelné u soudu. Při stanovení její výše je zapotřebí přihlédnout zejména k závažnosti porušení a celkové hodnotě nemovitosti. Můžou být stanoveny pevnou částkou nebo procentuálně. Vždy je třeba dát pozor na jejich přiměřenost, aby nebyly příliš vysoké, ale ani příliš nízké, aby minimálně pokryly náklady, které jedné straně vzniknou v důsledku porušení povinnosti druhou stranou.

Úschova kupní ceny

Z pohledu kupujícího by samozřejmě bylo nejlepší, kdyby prodávajícímu kupní cenu uhradil až po zápisu jeho vlastnického práva k dané nemovitosti do katastru nemovitostí. Na to však málokterý prodávající přistoupí. U hodnotnějších nemovitostí je proto vždy lepší použít advokátní úschovu. Ta zajistí, že prodávající dostane peníze až poté, co bude nemovitost zapsána v katastru na kupujícího. Jinými slovy, pokud by se něco pokazilo, kupující nepřijde ani o peníze, ani o nemovitost. Advokáti navíc mají povinné pojištění, které chrání kupující před tím, že by advokát vyplatil peníze neoprávněně nebo pozdě. Peníze, které jsou v advokátní úschově, jsou uložené na samostatném účtu a jsou pod dohledem České advokátní komory.

Návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí

Často mají kupující s prodávajícím pocit, že podpisem kupní smlouvy je vše vyřešeno. Nyní však přichází na řadu katastrální úřad a ten chyby neodpouští. Pokud v návrhu na vklad do katastru nemovitostí je chyba, s největší pravděpodobností bude zamítnut. V takovém případě je zapotřebí podat návrh znovu. Tím dochází k prodloužení celého procesu o dlouhé týdny, jelikož vyřízení vkladu do katastru nemovitostí trvá minimálně 20 dní (průměrně cca 25 dní). Za každé podání navíc musíte zaplatit správní poplatek ve výši 2.000 Kč.

Pokud je návrh na vklad v pořádku, katastr nemovitostí kupujícího zapíše jako vlastníka nemovitosti. Teprve tímto zápisem se kupující skutečně stává novým vlastníkem a převod nemovitosti je dokončen. 

Předání nemovitosti

Ve chvíli, kdy je jste zapsáni jako vlastník nemovitosti v katastru nemovitostí, dochází nejčastěji k jejímu finálnímu předání. Kupní smlouva by proto měla přesně stanovit, od kdy budete oprávněni nemovitost užívat. Nezapomeňte si sjednat, od kdy budete jako nový vlastník hradit náklady související s nemovitostí, tj. poplatky za služby (voda, plyn, elektřina) apod. Při předání byste měli sepsat předávací protokol, ve kterém bude uveden stav nemovitosti, stavy měřičů energií atd. 

Ráda Vám pomohu

V případě, že kupujete nemovitost, neváhejte se na mě obrátit. Pomohu vám ověřit, že vámi vybraná nemovitost je bez právních vad, prodávající je jejím skutečným vlastníkem a společně ověříme, zda prodávajícím nabízená cena odpovídá podobným bytům ve vámi vybrané lokalitě. Společně připravíme nebo zkontrolujeme všechny smlouvy, které budou k převodu nemovitostí zapotřebí a v neposlední řadě vám mohu uschovat kupní cenu.